Saiba os riscos envolvidos na compra de um imóvel

Para algumas pessoas a compra do imóvel próprio pode ser apenas mais uma forma de investimento. Já para outras, pode ser o maior sonho de uma vida inteira. De qualquer forma, a compra de um imóvel é um acontecimento muito importante na vida de todos.

No entanto, esse acontecimento de grande importância pode se tornar um pesadelo se não for feito da forma correta. Mas, qual seria a forma correta de se comprar um imóvel?

Independente do tipo de imóvel que você esteja pensando em comprar, a forma correta de fazê-lo é tentando ao máximo prever os riscos envolvidos na transação, ou seja, atuando sempre de forma preventiva na análise de todos os aspectos do imóvel, tanto os aspectos físicos e mercadológicos, que não trataremos aqui por ser de competência de engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis, quanto os aspectos jurídicos, que trataremos aqui de forma breve, a fim de trazer a lume as consequências jurídicas de uma compra mal feita.

A primeira coisa a ser analisada é a matrícula do imóvel juntamente com a certidão de ônus reais, também conhecida como “vintenária”, que indicará o proprietário do mesmo e o histórico de registros, averbações e eventuais gravações de ônus no mesmo.

A análise de tal certidão é de suma importância, pois indicará se o proprietário do imóvel é realmente a pessoa que se diz a dona do bem. Cabe lembrar que não é recomendado “comprar” um imóvel de uma pessoa que está somente em posse do mesmo, pois, nesta situação, a transação não ocorre sobre o imóvel em si, mas somente sobre os direitos possessórios do vendedor, por mais que juridicamente seja possível comprar tais direitos.

Porém, neste caso, frise-se, a transação ocorre apenas sobre os direitos possessórios, e não sobre o imóvel em si, e a consequência disto é que você não conseguirá registrar o imóvel em seu nome.

Os direitos possessórios de outra pessoa podem ser adquiridos e, sendo somados aos seus, juntamente com o cumprimento de outros requisitos, podem vir a transformar-se em propriedade por meio do instituto da usucapião, que trataremos em outro artigo.

Outros aspectos que a certidão de ônus reais mostra é a existência ou não de ônus sobre o imóvel, como o próprio nome já diz.

Não trataremos aqui de todas as formas possíveis de ônus sobre um imóvel, mas o mais importante a ser dito é que a existência de quaisquer deles pode ser prejudicial ao comprador.

A transação pode até ser concluída, porém o comprador deve estar consciente de que tipo de ônus o imóvel está gravado, para decidir se o risco compensa ou não a compra. Ou seja, há de se colocar “na balança” os riscos e benefícios e analisar se vale ou não a pena a compra de um imóvel gravado com ônus, em cada caso concreto.

Os ônus mais comumente encontrados são hipotecas, que são uma espécie de direito real de garantia, e penhoras judiciais, que normalmente fazem com que o imóvel seja levado a leilão, o que pode fazer com que o comprador seja evicto da propriedade e tenha que se defender judicialmente para retomar o imóvel perdido.

Além da certidão de ônus reais, inúmeras são as certidões e documentos, tanto do imóvel quanto do vendedor, a serem analisados, tais como certidões que comprovam a regularidade do imóvel perante a administração pública das diversas esferas, quitação perante o condomínio no caso de imóveis em condomínio edilício, certidões que demonstram a capacidade ou não do proprietário em vender seu imóvel, entre outras.

Concluindo, a forma correta de se comprar qualquer tipo de imóvel é agindo com cautela, analisando todas as certidões e documentos possíveis, tanto do imóvel quanto do vendedor, a fim de saber se você terá dores de cabeça futuras. Uma compra mal feita pode acarretar dívidas ao comprador ou até mesmo a perda do bem imóvel.

Para a correta análise de cada caso, recomenda-se seja feita por um profissional da área jurídica com especial conhecimento na área imobiliária e de registros públicos.

Este é um artigo que trata de forma geral a compra de imóveis urbanos usados. Fique de olho, pois posteriormente aprofundaremos em mais artigos sobre os aspectos da compra segura de tais imóveis, além de tratar das especificidades na compra de imóveis em lançamento e de imóveis rurais, estes bem diferentes dos urbanos, do ponto de vista jurídico.

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