O impacto da pandemia de Coronavírus sobre os contratos de locação urbana

Certamente estamos vivenciando o maior desafio de nossa geração, qual seja, a pandemia do novo Coronavírus, a qual tem trazido enormes desafios à sociedade moderna. Diversos são os efeitos nefastos observados por todos, desde a notória crise de saúde pública até os impactos na economia como um todo, que atingem tanto o grande empresário quanto o vulnerável trabalhador autônomo, mesmo que de formas distintas.

Em tempos como este, são necessárias intervenções estatais através de normas jurídicas que afetam as relações privadas, minorando assim o princípio da autonomia negocial das partes, ou a autonomia da vontade inicialmente manifestada nos mais diversos negócios jurídicos. 

Com esse objetivo, tramita no Congresso o Projeto de Lei 1.179/2020, aprovado nesta quinta-feira, dia 14 de maio de 2020, na Câmara dos Deputados, que dispõe sobre o “Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19)”, tal como descrito em sua ementa.

Tal projeto, dentre outras medidas, procura amenizar os efeitos da pandemia sobre os locatários de imóveis urbanos, que tiveram suas rendas drasticamente reduzidas ou até mesmo cessadas, prejudicando desta forma o devido pagamento dos aluguéis.

Renomados juristas que participaram realizando sugestões ao projeto, como Flávio Tartuce, José Fernando Simão e Maurício Bunazar, opinaram pela inclusão na futura lei de um dispositivo que previa a possibilidade de revisão contratual dos valores devidos a título de aluguel bem como a forma de pagamento, o que ensejaria, de forma mais clara, a uma revisão contratual quase automática, bastando que o locatário notificasse de forma inequívoca o locador acerca da sua vontade em utilizar tal dispositivo. No entanto, tal sugestão não foi aprovada pelo Senado Federal, pelo argumento de que existem locadores que vivem basicamente da renda recebida na forma de aluguéis e que, caso tal dispositivo fosse incluído, traria elevado ônus aos mesmos.

Porém, importante dispositivo, desta vez aprovado, prevê a suspensão das liminares de despejo, constantes no artigo 59, parágrafo primeiro, incisos I, II, V, VII, VIII, e IX da lei de locações urbanas, que dizem respeito, respectivamente, às hipóteses de descumprimento de mútuo acordo, extinção de contrato de trabalho do locatário, permanência de eventual sublocatário quando extinta a locação, término do prazo para escolha de nova garantia contratual, término do prazo da locação não residencial e falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação na data do vencimento. Vale lembrar que a suspensão das liminares de despejo se aplica às ações ajuizadas a partir de 20 de março e se estende até 30 de outubro de 2020.

Concluindo, não será possível, por imposição da futura lei, um ajuste praticamente automático nos valores dos aluguéis bem como em sua forma de pagamento em favor dos locatários, devendo os locatários atingidos economicamente pela pandemia negociar diretamente com o locador ou seu representante os valores adequados, de preferência de forma escrita, através de e-mails com aviso de recebimento, notificações extrajudiciais, ou mesmo por mensagens de aplicativos, que atualmente vêm se constituindo como meio de prova válido, para maior segurança. 

Em caso de não acordo, poderá ser ajuizada demanda, mas vale ressaltar que, pela ausência de norma que trate do ajuste dos valores dos aluguéis na atual conjuntura, decisões distintas tem sido proferidas a casos semelhantes, assim como decisões semelhantes tem sido aplicadas a casos distintos.

Lembrando que este artigo traz uma visão geral sobre as alterações das relações locatícias em tempos da pandemia de Coronavírus, devendo cada caso concreto ser analisado por um advogado.

Fontes:

https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/326483/da-necessidade-de-uma-norma-emergencial-sobre-locacao-imobiliaria-em-tempos-de-pandemia

https://www.camara.leg.br/noticias/661714-plenario-aprova-texto-base-de-projeto-que-cria-regime-juridico-especial-durante-pandemia

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